Quy hoạch mở rộng, hạ tầng kết nối, Metro, TOD, các trung tâm kinh tế mới cùng những thay đổi về chính sách đang tạo ra một cấu trúc phát triển khác cho TP.HCM, qua đó mở ra những dư địa mới cho thị trường bất động sản.
Ngày 10/9/2026, Talkshow Bất động sản Vĩ mô quý III/2026 với chủ đề “Bất động sản TP.HCM – Toàn cảnh & Triển vọng” diễn ra tại Gem Center, quy tụ các chuyên gia kinh tế, bất động sản, tài chính và đại diện doanh nghiệp để phân tích những động lực có thể định hình thị trường trong chu kỳ mới.
Sự kiện do SalePro.com tổ chức, Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) bảo trợ, với sự tham gia của PGS.TS. Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam; TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia; TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS; ông Phạm Xuân Hiếu, Chủ tịch HĐQT Mayhomes, Tổng Giám đốc SalePro.com và bà Trần Nguyệt Quỳnh Hoa, Giám đốc Phát triển Kinh doanh BIDV Home.
Một trong những nội dung được nhấn mạnh tại chương trình là sự thay đổi về quy mô và vị thế của TP.HCM trong tiến trình phát triển mới. Việc mở rộng không gian đô thị, kết nối các khu vực có thế mạnh về công nghiệp, cảng biển, logistics, công nghệ và dịch vụ được nhìn nhận không đơn thuần là sự gia tăng về diện tích, mà còn tạo ra một cấu trúc kinh tế – đô thị mới.
Theo phân tích được chia sẻ tại talkshow, TP.HCM đang sở hữu lợi thế khi tập hợp trong cùng một không gian phát triển nhiều cực kinh tế quan trọng. Nếu khu vực trung tâm phát huy thế mạnh về dịch vụ, tài chính, thương mại và đổi mới sáng tạo, Bình Dương có lợi thế về công nghiệp, còn khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu có hệ thống cảng biển, logistics và kinh tế biển, thì sự kết nối giữa các cực này có thể tạo nên một hệ sinh thái kinh tế có sức cạnh tranh cao hơn.
Từ góc nhìn bất động sản, thay đổi lớn nhất có thể đến từ cách nhìn về không gian phát triển. Thay vì chỉ quan tâm khoảng cách địa lý, thị trường ngày càng phải tính đến khả năng kết nối và thời gian di chuyển.
Hạ tầng vì vậy được xem là một trong những yếu tố then chốt. Các tuyến đường vành đai, cao tốc, đường sắt, Metro và mô hình phát triển đô thị theo định hướng TOD có khả năng làm thay đổi đáng kể giá trị của từng khu vực. Khi thời gian tiếp cận các trung tâm việc làm, dịch vụ, giáo dục, thương mại được rút ngắn, những khu vực trước đây nằm ngoài phạm vi quan tâm của thị trường có thể trở thành những điểm phát triển mới.
Đặc biệt, TOD được kỳ vọng tạo ra mối liên kết giữa giao thông công cộng và phát triển đô thị. Khi các tuyến Metro và hệ thống giao thông khối lượng lớn được đầu tư đồng bộ, thị trường bất động sản không chỉ hình thành quanh những tuyến đường hiện hữu mà có thể dịch chuyển theo các điểm kết nối giao thông trong tương lai.
Một vấn đề khác được các chuyên gia đặt ra là quy mô dân số và nhu cầu nhà ở. Theo những số liệu được trình bày tại chương trình, dân số TP.HCM được định hướng tiếp tục tăng mạnh trong những thập niên tới. Tuy nhiên, bên cạnh dân số thường trú, thị trường còn phải tính đến lượng người đến thành phố để làm việc, học tập, kinh doanh và lưu trú trong những khoảng thời gian khác nhau.
Điều này đặt ra yêu cầu mới đối với phát triển bất động sản. Nhu cầu trong tương lai không chỉ là số lượng căn hộ hay nhà ở, mà còn bao gồm chất lượng không gian sống, hệ thống tiện ích, hạ tầng xã hội và khả năng đáp ứng nhu cầu của lực lượng lao động ngày càng lớn.
Bên cạnh nhà ở, bất động sản công nghiệp cũng được đánh giá có dư địa đáng kể khi không gian công nghiệp của TP.HCM mở rộng. Sự kết hợp giữa bất động sản công nghiệp và đô thị được cho là một hướng phát triển đáng chú ý, bởi xu hướng mới không chỉ là xây dựng khu công nghiệp mà còn phải hình thành hệ sinh thái nơi người lao động có thể sinh sống, sử dụng dịch vụ và tiếp cận các tiện ích đô thị.
Ở góc độ rộng hơn, TP.HCM còn được nhìn nhận với vai trò là một trung tâm kết nối quốc tế. Hệ thống sân bay, cảng biển, logistics, thương mại quốc tế, trung tâm tài chính và các tuyến giao thông liên vùng có thể tạo thêm động lực cho dòng vốn cũng như nhu cầu bất động sản.
Trong bối cảnh đó, hai biến số vĩ mô là chính sách và lãi suất tiếp tục giữ vai trò quan trọng đối với thị trường. Nếu hạ tầng và quy hoạch quyết định không gian phát triển, thì chính sách và dòng vốn lại tác động trực tiếp đến khả năng triển khai dự án, sức mua và tâm lý của nhà đầu tư.
Các chuyên gia đồng thời lưu ý rằng chu kỳ mới của bất động sản không nên được nhìn nhận đơn thuần qua kỳ vọng tăng giá. Thị trường cần chuyển từ tư duy phát triển dựa chủ yếu vào vốn sang mô hình chú trọng hơn đến công nghệ, năng suất, chất lượng đô thị và khả năng cạnh tranh quốc tế.
Với TP.HCM, câu chuyện vì thế không chỉ là bất động sản tăng hay giảm giá ở từng khu vực, mà là thành phố sẽ hình thành cấu trúc đô thị và kinh tế như thế nào trong nhiều thập niên tới. Quy hoạch, hạ tầng và chính sách có thể mở rộng không gian, nhưng giá trị thực của bất động sản sẽ phụ thuộc vào khả năng biến những không gian đó thành các khu vực có việc làm, dân cư, dịch vụ và chất lượng sống thực.
Từ góc nhìn này, chu kỳ mới của thị trường bất động sản TP.HCM có thể gắn chặt hơn với quá trình tái cấu trúc đô thị. Những khu vực được hưởng lợi từ hạ tầng liên vùng, các trung tâm kinh tế mới, Metro, TOD, logistics, công nghiệp và dịch vụ có khả năng trở thành những cực tăng trưởng đáng chú ý trong tương lai.
Nguyễn Nam
