Sáng ngày 16/7 tại TP.HCM, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) chỉ đạo Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tổ chức Hội thảo công bố Báo cáo Thị trường Bất động sản Việt Nam Quý 2 và 6 tháng đầu năm 2026 với chủ đề “Quá trình thanh lọc và tái định vị giá trị theo nhu cầu thực”. Sự kiện đã phác họa bức tranh toàn cảnh về một thị trường đang tái cơ cấu sâu sắc, đồng thời mở ra góc nhìn chiến lược về không gian phát triển mới của khu vực phía Nam.
Phát biểu khai mạc, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch VARS, khẳng định thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mới. Sự phân hóa diễn ra ngày càng rõ nét giữa các phân khúc, khu vực và chủ thể tham gia. Thị trường không còn bị dẫn dắt bởi tâm lý đầu cơ hay kỳ vọng tăng giá ngắn hạn, mà đang vận động quanh khả năng khai thác và nhu cầu ở thực. Theo dữ liệu thống kê trong 6 tháng đầu năm 2026, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới tăng 23% so với cùng kỳ năm trước, tổng vốn đăng ký tăng tới 71%. Tính tổng thể, thị trường vẫn ghi nhận mức tăng ròng khoảng 1.203 doanh nghiệp. Quá trình thanh lọc không đồng nghĩa với suy giảm, mà là sự tái cơ cấu lực lượng doanh nghiệp theo hướng chất lượng hơn, nơi các đơn vị có tiềm lực tài chính, quỹ đất và pháp lý chuẩn chỉnh tiếp tục mở rộng.
Báo cáo chi tiết do đại diện VARS IRE trình bày cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2026, toàn thị trường ghi nhận khoảng 98 nghìn sản phẩm mở bán, tăng khoảng 50% so với cùng kỳ năm trước, trong đó có hơn 70 nghìn sản phẩm mở bán mới. Tuy nhiên, tình trạng lệch pha cung cầu vẫn hiện hữu khi phần lớn sản phẩm chào bán thuộc phân khúc giá cao. Căn hộ chung cư tiếp tục chiếm tỷ trọng áp đảo với khoảng 70% tổng nguồn cung mở bán. Trong cơ cấu nguồn cung căn hộ, phân khúc cao cấp chiếm khoảng 45%, sang trọng và siêu sang chiếm 33%, trong khi phân khúc trung cấp chỉ còn 22% và nhà ở thương mại bình dân tiếp tục vắng bóng. Áp lực chi phí đất đai, tài chính, xây dựng gia tăng khiến nhiều chủ đầu tư buộc phải định vị sản phẩm ở phân khúc cao hơn. Về phía cầu, lũy kế 6 tháng đầu năm ghi nhận khoảng 48 nghìn giao dịch sơ cấp. Dòng tiền đầu cơ ngắn hạn suy giảm rõ rệt, thay vào đó người mua tập trung đón giá trị, ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, tiến độ thực tế và khả năng khai thác dòng tiền lâu dài. Giá bán sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao do chi phí phát triển dự án gia tăng, với giá bình quân tại Hà Nội đạt khoảng 123 triệu đồng/m2, TP.HCM đạt khoảng 108 triệu đồng/m2 và Bình Dương thiết lập mặt bằng giá mới khoảng 58 triệu đồng/m2.
Tại phiên tham luận, TS. Nguyễn Đức Kiên, Nguyên Phó Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, đã phân tích sâu sắc về bài toán tái cấu trúc không gian đô thị TP.HCM. Mở rộng góc nhìn về động lực phát triển, vùng TP.HCM hiện đối mặt với hai thách thức lớn là chi phí logistics còn cao và bài toán nhà ở cho lực lượng lao động. Hiện nay, chi phí logistics tại khu vực chiếm trung bình từ 16% đến 18% GDP. Nguyên nhân chính xuất phát từ hệ thống hạ tầng kết nối chưa đồng bộ, phí đường bộ, hạ tầng cảng biển và giá bốc xếp container ở mức cao, cộng với tình trạng ùn tắc giao thông làm kéo dài thời gian vận chuyển. Những điểm nghẽn này làm gia tăng chi phí, kìm hãm sự bứt phá về năng suất lao động và thu hẹp khả năng tiếp cận việc làm của người dân.
Để giải quyết bài toán an cư cho lực lượng lao động tại các khu công nghiệp, việc thay đổi tư duy chính sách là vô cùng cần thiết. Thay vì gọi chung là nhà ở xã hội, cần định hình chính xác đây là nhà ở phù hợp với thu nhập của người lao động. Trong bối cảnh khoảng 56% đến 58% thu nhập của người dân TP.HCM phải chi trả cho nhà ở và các chi phí sinh hoạt thiết yếu, việc giao thẩm quyền phê duyệt quỹ đất và dự án về cho Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố sẽ giúp địa phương chủ động xử lý, tháo gỡ vướng mắc nhanh chóng hơn.
Giai đoạn 2026 – 2030 được xác định là thời kỳ tăng tốc đầu tư hạ tầng với hàng loạt dự án trọng điểm như Vành đai 3, Vành đai 4, Cảng hàng không quốc tế Long Thành, các tuyến Metro, đường sắt tốc độ cao Bến Thành – Cần Giờ, cao tốc Bến Lức – Long Thành, TP.HCM – Mộc Bài và đường vượt biển Cần Giờ – Vũng Tàu. Sự phát triển của hệ thống giao thông công cộng, đặc biệt là hệ thống đường sắt đô thị Metro, đóng vai trò then chốt trong việc định hình lại thị trường. Bài học từ các đô thị lớn trên thế giới như Thượng Hải, Bắc Kinh hay Bangkok cho thấy mạng lưới Metro tạo ra sự phân hóa giá trị bất động sản rất rõ rệt. Hạ tầng giao thông không làm tăng giá trị đồng đều trên toàn thị trường mà thực hiện việc tái phân bổ giá trị. Tư duy định giá bất động sản đang dịch chuyển mạnh mẽ từ logic khoảng cách kilomet sang logic thời gian di chuyển bằng số phút.
Song song đó, TP.HCM đang mở rộng không gian phát triển về phía Hiệp Phước (Nhà Bè) và Cần Giờ. Việc đầu tư đồng bộ hạ tầng kết hợp cùng các công nghệ vận tải hiện đại sẽ giúp tối ưu hóa hiệu quả logistics đô thị. Bất động sản bản chất là sản phẩm gắn liền với sự vận hành của nền kinh tế, do đó sự chuyển dịch từ tư duy đầu cơ phân lô bán nền sang các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, tạo ra dòng tiền khai thác lâu dài là xu hướng tất yếu. Các khu vực hưởng lợi trực tiếp từ các dự án hạ tầng chiến lược, có quy hoạch đồng bộ, pháp lý rõ ràng và phát triển theo mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) sẽ trở thành những cực tăng trưởng mới, tạo nền tảng vững chắc cho chu kỳ phát triển ổn định và bền vững của thị trường bất động sản trong những năm tới.
Nguyễn Nam
