Tại sự kiện Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam 2025 diễn ra sáng ngày 08/07, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt – Giám đốc, Trưởng bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở thuộc CBRE Vietnam – đã chia sẻ về xu hướng dịch chuyển đầu tư ra các đô thị vệ tinh, đặc biệt là ở khu vực phía Nam.
100% số căn hộ mở bán tại Hà Nội trong quý 2/2025 đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với gần 8,000 sản phẩm. Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại TPHCM, điều này phản ánh sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung, khi thị trường thiếu hụt sản phẩm trung cấp và bình dân.
Theo dữ liệu từ CBRE, trong 6 tháng đầu năm 2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 11,000 căn hộ được chào bán, tương đương cùng kỳ năm trước, cho thấy mức độ ổn định của thị trường. Ngược lại, TPHCM (cũ) chỉ có khoảng 1,400 căn hộ chào bán, giảm mạnh so với con số 1,900 căn cùng kỳ năm 2024, đặc biệt đây còn là mức thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây của TPHCM.
Khúc nhà liền thổ tại khu vực phía Bắc cũng ghi nhận sự ổn định về nguồn cung, trong khi TPHCM gần như không có thêm sản phẩm mới, đặc biệt là tại các khu vực trung tâm.
Về giá, mức giá trung bình căn hộ tại TPHCM đã tăng gần 30%, lên khoảng 82 triệu đồng/m2. Trong khi đó, Hà Nội ghi nhận mức tăng khoảng 33%, lên 79 triệu đồng/m2. Sự tăng giá này chủ yếu đến từ việc nguồn cung mới tại cả hai thị trường đều tập trung vào các sản phẩm cao cấp và hạng sang.
Với phân khúc nhà liền thổ, giá bán tại Hà Nội tăng 13%, trong khi TPHCM ghi nhận mức giảm nhẹ 3% do các sản phẩm mới có giá thấp hơn mặt bằng chung.
Ở thị trường thứ cấp, tốc độ tăng giá tại Hà Nội và TPHCM hiện tương đương nhau, tuy nhiên mặt bằng giá trung bình tại Hà Nội vẫn thấp hơn TPHCM. Trong khi đó, tỷ suất sinh lời từ cho thuê căn hộ chưa theo kịp tốc độ tăng giá bán, một phần do các doanh nghiệp đang có xu hướng cắt giảm chuyên gia nước ngoài, bên cạnh việc siết chặt hoạt động cho thuê căn hộ ngắn ngày.
Về mức độ hấp thụ, tại TPHCM, dù lượng chào bán mới thấp, thị trường vẫn ghi nhận khoảng 2,000 sản phẩm được tiêu thụ – vượt xa số lượng sản phẩm mở bán mới. Điều này cho thấy nhu cầu vẫn lớn và thị trường tiếp tục hấp thụ các sản phẩm tồn kho từ trước.
Ngược lại, Hà Nội ghi nhận sự điều chỉnh trong tỷ lệ hấp thụ do giá bán tăng mạnh, phần nào ảnh hưởng đến quyết định mua của nhà đầu tư. Đồng thời, nguồn cung nhà liền thổ tại Hà Nội cũng gia tăng, tạo áp lực cạnh tranh cho thị trường.
Một điểm đáng chú ý là 100% số căn hộ mở bán tại Hà Nội trong quý 2/2025 đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, với tổng số gần 8,000 sản phẩm. Tình trạng tương tự cũng diễn ra tại TPHCM, trong đó tỷ trọng sản phẩm hạng sang thậm chí cao hơn cả phân khúc cao cấp. Điều này phản ánh sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung, khi thị trường thiếu hụt sản phẩm trung cấp và bình dân.
Trước những biến động của thị trường tài chính toàn cầu, nhiều nhà đầu tư hiện chuyển hướng sang bất động sản như một kênh tích sản ổn định, thay vì kỳ vọng lợi nhuận cao trong ngắn hạn. Xu hướng chọn bất động sản để bảo toàn giá trị đang ngày càng rõ nét, trong bối cảnh các kênh đầu tư rủi ro như vàng đang biến động mạnh.
Giãn dân tại các đô thị vệ tinh đang là xu hướng nhờ lực đẩy từ phát triển hạ tầng
CBRE dự báo tổng nguồn cung căn hộ và nhà phố tại Hà Nội trong nửa cuối năm 2025 và đầu năm 2026 có thể đạt 33,000–35,000 sản phẩm. Thị trường này được kỳ vọng tiếp tục duy trì ổn định nguồn cung đến năm 2028. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ sẽ có xu hướng giảm do mức giá cao và người mua có nhiều sự lựa chọn hơn.
Về địa lý phát triển, khu vực phía Tây Hà Nội tiếp tục là nơi tập trung nhiều dự án. Tuy nhiên, các dự án quy mô lớn lại chủ yếu tập trung tại phía Đông – nơi đang được hưởng lợi từ loạt công trình cầu kết nối hai bờ Đông – Tây.
Tại khu vực phía Nam, nếu chỉ xét TPHCM thì nguồn cung căn hộ trong giai đoạn 2025-2027 sẽ rất ít, dao động từ 10,000-15,000 sản phẩm. Nhưng nếu gộp chung các thị trường lân cận, nguồn cung thị trường phía Nam lại có sự tăng nhẹ. Vì vậy, thị trường phía Nam vẫn sẽ là thị trường có diễn biến sôi động trong thời gian tới.
Về mức giá, xu hướng tăng giá tại các khu đô thị vệ tinh đã bắt kịp tốc độ tăng của TPHCM, đặc biệt là Long An khi địa phương này có nhiều dự án quy mô lớn, tốc độ triển khai nhanh, nên mức tăng giá nhiều khả năng sẽ cao hơn thị trường khác.
Tương tự, sản phẩm nhà liền thổ nếu tính riêng TPHCM thì nguồn cung rất ít, còn gộp chung với các tỉnh phía Nam thì sẽ có xu hướng tăng, thậm chí tốc độ tăng khá cao, đặc biệt là trong giai đoạn 2026-2027. Về giá, thị trường TPHCM có xu hướng ổn định do nguồn cung nội thành không nhiều, nếu có thì xuất hiện ở các khu vực như Củ Chi, Hóc Môn, Cần Giờ – đây là các khu vực này có mặt bằng giá không cao so với mặt bằng trung tâm hiện tại. Do đó, khả năng cao mặt bằng giá nhà liền thổ tại TPHCM sẽ có xu hướng giảm.
Ông Kiệt đánh giá thị trường bất động sản hiện chứng kiến sự thay đổi rõ rệt trong hành vi người mua. Nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến thiết kế, diện tích, cách bố trí không gian, cũng như các chính sách thanh toán linh hoạt, hỗ trợ vay vốn, tặng nội thất… Ngoài ra, yếu tố quản lý vận hành và định hướng cộng đồng cư dân cũng ngày càng được coi trọng.
Nhìn chung, ông Kiệt cho rằng có 4 điểm cần lưu ý. Thứ nhất, giãn dân ra các đô thị vệ tinh, đặc biệt tại phía Nam, đang là xu hướng nhờ lực đẩy từ phát triển hạ tầng và sự khan hiếm nguồn cung nội thành TPHCM. Thứ hai, thị trường đang dần xác lập những mặt bằng giá mới. Thứ ba, mất cân đối nguồn cung, khi phần lớn sản phẩm mới ở trung tâm đều tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Thứ tư, sự thay đổi trong nhu cầu đầu tư, khi người mua chuyển sang ưu tiên tính ổn định, tích sản, chú trọng vào chất lượng dịch vụ thay vì kỳ vọng lợi nhuận cao trong ngắn hạn.
Nguyễn Nam
